自贡土地最新拍卖成交

自贡南湖片区那宗约82亩的自贡最新住宅用地，最终以3.47亿元落槌。土地折合楼面价约2530元/平方米，拍卖溢价率6.8%。成交拿地的自贡最新是本地一家房企，在自贡做过三个项目，土地不算大牌，拍卖但稳。成交

这场拍卖在自贡公共资源交易中心进行，自贡最新上午10点开始，土地不到20分钟就结束了。拍卖现场只有两家企业举牌，成交节奏偏慢，自贡最新竞价幅度也小——每次加价100万，土地偶尔跳到200万。拍卖和2021年那会儿几十轮厮杀、溢价率动辄破50%的场面比，现在冷得有点不像同一个市场。

我翻了下今年自贡主城区的土地成交记录。截至目前，住宅用地一共出让了4宗，总成交面积约310亩，成交总价约11.2亿元。这个数字什么概念？2021年同期，自贡主城区住宅用地成交超过900亩，总价接近40亿元。缩水幅度摆在那里，不用多解释。

这次成交的南湖地块，位置算得上优质。东侧紧邻南湖公园，西边是已经成熟的生活社区，周边两公里内有汇东实验学校、自贡市第四人民医院南湖分院。地块形状方正，容积率上限2.0，适合做小高层加洋房的高低配。起拍价3.25亿元，折合起始楼面价约2370元/平方米。这个起拍价定得不高，看得出政府在放低姿态。

拿地的那家房企，我查了下，去年在自贡东部新城也拿过一宗地，当时底价成交，楼面价不到2000元。这次愿意多掏6.8%的溢价，说明对南湖板块的去化能力还是有底。不过2530元的楼面价，加上建安成本、财务成本，保本售价大概在6500元到7000元之间。目前南湖片区在售新盘均价约7200元，二手房挂牌价普遍在6800元上下。利润空间薄，但能算得过账。

有个细节值得琢磨。这次拍卖公告里明确写了“竞得人须在土地交付后6个月内开工，36个月内竣工”。这个时间要求比前两年紧了不少。以前是12个月开工、48个月竣工，现在压缩了四分之一。说明地方政府也在倒逼开发商加快周转，别囤地。

另一个观察是，这次参与竞拍的两家企业都是本土房企，没有外来头部房企的身影。前几年碧桂园、恒大、万达在自贡拿过不少地，现在基本撤了。本土企业资金实力有限，但熟悉本地市场，决策链条短，反而能在这个阶段捡到一些性价比不错的地块。

自贡这个城市，常住人口约250万，城镇化率刚过56%，比全省平均水平低一点。楼市以内生需求为主，投资客占比很小。这种市场的好处是泡沫少，坏处是爆发力弱。土地市场跟着楼市走，热度很难单独起来。

南湖这宗地成交后，周边几个在售项目的置业顾问开始在朋友圈转发消息，话术清一色是“地价都2530了，房价还得涨”。这话听听就行。地价和房价的传导关系没那么简单，尤其在一个买方市场里。不过有一点可以确定：南湖板块的供应量在减少。过去三年这个片区出让了将近600亩住宅用地，未来两年新盘会集中入市，之后土地储备就不多了。

这次拍卖还有一个背景——自贡今年调整了土地出让金缴纳方式，允许分期支付，首付比例从50%降到了30%，剩余款项一年内缴清。这个政策对现金流紧张的房企来说，算是实打实的松绑。拿地的这家企业，大概率也会用到这个政策。

土地市场冷归冷，但该拿地的还得拿。房企要生存，就得有项目滚动。只是现在拿地的逻辑变了——不再赌预期，而是算细账。2530元的楼面价，卖7200元的房价，中间那点利润，得靠精细化管理抠出来。这不是自贡一个城市的故事，全国三四线都在上演类似的剧本。